Investimenti, Tassi di interesse ed e.commerce remano contro la ripresa del real estate

 
 

Da settembre, il tema della reflazione sui mercati si è in qualche modo attenuato lasciando spazio al tema più caro agli investitori, ovvero quello della ricerca di rendimento. E l’immobiliare è un’asset class che presenta un’esposizione sia alla ricerca di rendimento che al tema della reflazione.
 “In un contesto di crescita discreta, ma con il rischio di tassi di interesse bassi, il real estate ha in genere una buona prestazione”, conferma Patrick Moonen, Principal Strategist Multi Asset di NN Investment Partners. In momenti come questo, è infatti proprio l’immobiliare l’investimento preferito per via di alcune sue caratteristiche simili all’obbligazionario, con in più la compensazione dell’inflazione. Tutto ciò potrebbe rendere il contesto macroeconomico del 2017 un ambiente favorevole per il tradizionale mattone.

 

 

Tuttavia, non è proprioo così. Come spiega Moonen, il settore è attraversato da venti contrari strutturali. Il passaggio dai negozi, ovvero punti vendita reali, all’e-commerce, e il “flex working”, che riduce la domanda di spazi per uffici, hanno entrambi avuto un impatto molto negativo sul settore immobiliare quotato. “Da inizio anno a oggi – dice lo strategist – si registra una differenza di performance di circa 25 punti percentuali tra il segmento meno performante (REIT- Real Estate Investment Trust – retail) e quello più performante (REIT- Real Estate Investment Trust – industrial)”. Ciò è dovuto soprattutto a differenze significative nei fondamentali dei settori.

Come detto, i REIT retail stanno affrontando una fase di difficoltà a causa del passaggio allo shopping online, mentre i REIT Industriali stanno guadagnando poiché possiedono e gestiscono centri di distribuzione e magazzini.
 
Il fattore tassi

 

D’altro canto i dati macroeconomici sono solidi e migliori delle aspettative. E ciò è di supporto al settore immobiliare. “Guardando al contesto dei tassi di interesse – commenta Moonen – il rischio di un rapido aumento dei tassi di interesse appare ancora limitato data la carenza di inflazione, ma un contesto di tassi in rialzo combinato con credit spread ai minimi potrebbe creare dei venti contrari”.
 
I venti a favore

 

Un elemento attualmente di supporto al real estate è invece l’elevato livello di posizionamento short nell’immobiliare statunitense che, al 6%, è vicino ai suoi massimi degli ultimi tre anni. Al tempo stesso, il premio sui dividendi del credito Investment Grade europeo del 3.6% è il più alto raggiunto in oltre dieci anni. “Questi due elementi ci portano a ritenere che una parte dei venti contrari strutturali sia già stata scontata”, dice Moonen. Che conclude: “Dal canto loro, i venti a favore ciclici (la crescita nelle vendite retail, l’andamento positivo del mercato del lavoro, gli indicatori di fiducia elevata, eccetera) sono ancora presenti”.